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大屋さんと更新料

賃貸マンションの契約更新時に借り主から「更新料」を徴収する契約条項の是非が争われた3件の訴訟で、京都地裁は25日、いずれも「消費者契約法に照らして無効」との判断を示した。家主側は控訴する方針。一方、借り主側弁護団は、更新料をめぐり勝訴が続いているのを受け、京都と滋賀の借り主を原告に来月にも集団提訴する予定だ。 借り主が家主に更新料の返還を求めた訴訟2件では、瀧華聡之裁判長が家主側にそれぞれ22万8千円と11万6千円の支払いを命じた。家主が借り主に更新料の支払いを求めた1件では、佐野義孝裁判官が請求を棄却した。 判決は、更新料について「賃料の補充や、借り主が借り続ける権利を補強する対価などの性質は認められない」「趣旨が不明瞭(めいりょう)」「借り主側に重大な不利益を与える」などとしていずれも消費者契約法に反すると判断。「社会的に認知された制度だ」などという家主側の主張を退けた。 更新料をとる慣行は首都圏や京都、滋賀、福岡などにある。07年の国土交通省のアンケートでは、平均額が最も高いのは京都で、家賃の1.4カ月分だった。 判決のうち1件では、退去時の補修費の一定額を借り主に払わせる「定額補修分担金」の条項も争われた。判決は「通常損耗分は賃料に含める形で回収されている」として家主側に12万円の支払いを命じた。 借り主3人は、大学や大学院在学中の03~06年に京都市内のマンションに入居。1~2年後の更新時に家賃2カ月分にあたる7万6千~11万6千円を支払うとの契約を結んでいた。(中川竜児) 

ぞくぞくと更新料無効の判決が出てまいりました。
まだ地裁の判決ですし、京都は敷金・礼金・更新料ともに他地域よりも厳しいので、単純にこっちとは比べられませんが、大屋さんや不動産屋としては苦い判決です。
「世間知らずの裁判官が何を言うか!(激怒)」という大家さんたちの声が聞こえてきそうです。

でもこれは時代の流れ、逆らうべきではないような気がします。
不動産屋である私だって、今の時代に礼金や更新料があるのは釈然としませんからね。
貸し手が余り、空き部屋が増えているこのご時世に、なんで更新してやっているのに更新料を支払うの?
逆に大家さんから更新時はボーナスを貰いたいくらいですよね。

もちろん賃貸だって商売ですから、時代と共にスタイルは変化していきます。
今では昔と需要と供給の関係が変わり、礼金や更新料は以前よりは減ってきています。
ただし現実問題として、いままであてにしていた更新料が無くなるとなれば、当然その分は家賃に乗ります。
この場合、借主は得する?損する?

「家賃60000円で更新料は2年で1か月分」と言う物件を「更新料ナシ」というケースで考えて見ましょう。
更新料は2年で60000円なので、、60000円/24ヶ月=月々2500円。
よって更新料ナシなら月々の家賃は62500円となります。
これでちょっと表を作ってみました。

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これを見ると、更新料の無いほうが結果として多くの費用を払うことがわかります。
なるほど、更新時に支払う更新料を、毎月分割して前払いしているわけですから、これは当たり前の話ですよね。

結論として「更新料を家賃に含めるとなると、借主は損する」ということです。
これからはこの判例を受け、更新料は家賃に乗せるのが主流になるでしょう。
結局この判例、長い目で見ると借主の首を絞める結果になりそうです。
『勝負に勝って試合に負けた』ってことになるのかな。


今後も似た様な裁判が起こるのか、ちょっと興味があります。
・タクシーの初乗り運賃は納得いかない!10m乗っただけでも6~700円くらい取られるんだもん。
・携帯電話の基本料金は納得いかない!全然使って無くても料金が発生するなんて詐欺だよ。
・水道料金だってそうだ!基本料金を取るシステムは全部不平等!
ってことになったら、いろいろな業界に飛び火しそうです。
でも地裁あたりの裁判官なら変な判決出しそうだなぁ・・・・
あ、弁護士さんは仕事が増えそうだ。



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