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賃貸で更新料は必要か?

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賃貸物件を借りると付いてまわるのが更新料。その更新料をめぐって、京都で裁判が行なわれました。
マンション更新料:過大でない…返還請求を棄却 京都地裁
この地域だと更新料は大体2年で家賃の1/2~1ヶ月分くらいを払うケースが多いようです。京都のこの件では家賃が45000円に対し、更新料が1年で約10万円となっており、2年で計算すると4か月分の更新料となります。裁判では「更新料はいわば賃料の前払いで(本件では)契約期間や家賃に照らし過大でなく、消費者の利益を一方的に害するものとはいえない」という判決で、更新料は借主には特別不利ではないという考えのようです。

1年で10万円の更新料を見ると、とても高いと思います。が、この物件は相場より家賃が安いようで、更新料を入れて計算すると普通のようです。だったら最初から家賃に含めろよ!と思いますが、そうすると更新しない人にとっては割高となりますので、これまた難しいところ。この物件に関しては1年だけ住んで更新しない場合、相場より家賃が安くなるわけです。

また、最初から家賃に含めると割高に見えてしまい、お客さんが集まりづらくなります。ですから普通の家賃を安くして、こういうところで儲けを出そうとするビジネスモデルをとるオーナーさんもいます。少し前までの携帯電話の本体の値段と同じようなものですね。普通の人から見ると不明瞭な料金体系となっていますが、部屋を選ぶ人も更新料まで気にしない人も多いことは事実です。

更新料というのは、住宅不足でオーナーさんの立場が強かったころの名残であり、現代の住宅事情にはあっていません。ですから更新料を家賃に含めた「更新料不要」という物件も出てきています。これは住宅の需要と供給のバランスがむかしと変わってきているためで、だんだん借りる人のほうが有利になってきているということです。

そもそも更新してくれるお客さんは長期ユーザーです。例えば携帯電話などでは使っている期間が長ければ長いほどサービスはよくなり、料金も安くなります。長期ユーザーを大事にしているわけです。逆に賃貸住宅は住んでいる期間が長ければ長いほど部屋は劣化していくのに、家賃を上げたり、更新料を取ったりで、時代に逆行しています。これではこれからの賃貸経営はやっていけないでしょう。

ですから、賃貸で不明瞭といわれる「礼金」「更新料」などは、将来的にはなくなっていくと思います。これからは長期ユーザーには家賃を下げていくとか、更新時に逆に更新料として家賃1か月分をサービスするとか、長く住んでもらう工夫をしないといけない時代が来るでしょう。それが時代の流れだと思います。

とはいえ、現在は更新料がある物件が大多数なのは事実。ですから物件を借りるときは見た目の家賃だけに惑わされず、家賃、礼金、駐車場代や共益費、そして更新料まで合わせて計算してみてください。

ちなみに更新料と更新手数料は別のものです。更新料はオーナーさんに、更新手数料は不動産業者にいきます







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