賃貸住宅の契約更新料は「有効」…最高裁初判断

今日は久しぶりに不動産ネタ。
新聞やTVでご覧になった方も多いでしょうが、興味深い判決が出ました。
賃貸住宅の契約更新料は有効という判断を最高裁が下しました。

賃貸更新料「有効」判断

　賃貸住宅の契約を更新する際の「更新料」について、最高裁は１５日、「有効」とする初判断を示した。国土交通省の２００７年の民間賃貸住宅実態調査によると、更新料は、大阪や兵庫にはないが、京都では、徴収率は５５％に上る。今回、仮に「無効」判断が出ていれば、返還請求訴訟が続発する事態も予想されただけに、府内の家主側は一様に胸をなで下ろしたが、近年、相次ぐ訴訟を受けて更新料をゼロにするケースも出るなど、昔ながらの「慣行」に変化も出てきている。（増田尚浩、倉岡明菜、上田真央）

「更新料を含めての契約を結ぶかどうかは、借り手がそれぞれに判断すればいいことで、正当な判決」

日本賃貸住宅管理協会の府副支部長で住宅仲介会社社長の大路博司さん（５６）はこう話し、「更新料は家賃を補充するもの。短期間だけ借りる人は、更新料がある場合のほうが安く借りられることもあるし、更新料が無効となると家賃は上がる」と訴えた。

更新料は１９６０年代に定着したとされるが、「消費者保護」の流れの中で、約３年前から訴訟が本格化し、府消費生活安全センターには「払わなくていいのか」などとの相談が２００９年度に８９件寄せられ、前年度の２・５倍に増加。こうした状況を背景に、家主側も更新料をゼロにしたり、選択制にしたりと「見直し」の動きが出ているという。

北区に賃貸マンション２棟を持つ佐々木義治さん（６４）は、一連の訴訟が起きて以降、管理会社と協議して更新料はゼロにしたが、周囲の物件との競争から「値上げはできず、実質的な値引き」と話す。この日の「有効」判断には、「（更新料をなくす前の分について）返還請求訴訟を起こされる心配がなくなったことは一安心」としたが、「更新料を復活させるかどうかは周りの物件を見て考えたい」とも言い、しばらくは静観するつもりだ。

一方、「学生の街」だけに、賃貸マンションで暮らす大学生らの関心も高い。

上京区の京都大法学部２年簗田(やなだ)祥己さん（１９）は「学生としては安いほど助かるので、更新料はない方がいい」と話し、左京区の同大経済学部３年の柴田啓輔さん（２０）は「更新料を無くすことで家賃が上がってしまうと聞く。合理的な理由があるなら徴収は仕方ないと思う」と述べた。
（2011年7月16日 読売新聞）

http://www.yomiuri.co.jp/e-japan/kyoto/news/20110716-OYT8T00002.htm



更新料については当ブログでも何度か話題にしてきました。
地裁や高裁では「更新料は無効」という判決がいくつも出ていたので、流れとしては無効かと感じていましたが、ここにきて一転。
全国の大家さんや不動産業者たちはほっと胸をなでおろしたことでしょう。
更新料が設定されている物件は全国に100万件以上あるとされ、これが無効となれば大混乱は間違いなし。
なんせ更新料が無効となって過去に遡っての返還請求でもされた日には、かなりの数の大家さんは財政破綻すると言われていましたからね。



今回のポイントは「更新料が賃料と比べて高すぎるなどの特別な事情がない限り、有効」という点です。
いろいろ読んでみると2年で家賃の2,3ヶ月分程度の更新料なら「高すぎない」ということらしいです。
更新料は地域によって全然違うので、全国一律的な基準は難しいところですが、なかなか曖昧な数値となりました。



この判決出たからと言って「それじゃあこれからは更新料をいっぱい取るぞ！」なんてことにはならないでしょう。
結局は賃貸業も市場原理からは逃れられません。
更新料や礼金などは、物件が足りなかった時代の慣習です。
今は殆どの地域で借り手が少なく、物件が余っている状態です。
「更新料ガッツリ」なんて物件は見向きもされないでしょう。
こういうものは時代と共に変わっていきます。



それと、これは以前にもかきましたが、「更新料を家賃に含めろ」という意見をよく聞きます。
更新料は更新時に支払うものであり、更新しない場合は支払う必要はありません。
その更新料を家賃に含めるということは、「更新しないのに更新料を前もって支払っている」ということになります。
貸す方はそれで全然損はしないのですが、借り手には損なんですね。



今回の判決はあくまでも「契約書通りにやりなさい」ってことです。
「契約書に書いてあるけど更新料は払わない」とか「契約書に書いてないけど更新料を払え」では無いことに注意してくださいね。
ということで、契約時は契約書をよく読み、内容をしっかり吟味した上で契約しましょう。
ちゃんとした大人が、自分がハンコをついた契約書の内容についてゴネるのはよろしいことではないですからね。
それよりも・・・もっと分かりづらい携帯や固定電話の契約は何とかならないのかなぁ？

過去の記事

賃貸更新料は無効、家主側が２審も敗訴 (2010/2/27)
http://blogs.yahoo.co.jp/hana2002/34524847.html
賃貸マンション：更新料訴訟　「適法」　大阪高裁、異なる判断－－８月は「違法」 (2009/10/31)
http://blogs.yahoo.co.jp/hana2002/33640624.html
大屋さんと更新料 (2009/9/27)
http://blogs.yahoo.co.jp/hana2002/33354205.html
賃貸住宅の更新料は「無効」判決…京都地裁 (2009/7/29)
http://blogs.yahoo.co.jp/hana2002/32834764.html
更新料と更新手数料について (2008/9/19)
http://blogs.yahoo.co.jp/hana2002/24987222.html




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