孤独死後の部屋を貸すとき、説明義務はあるか?

もう4回目の孤独死問題、今日は説明義務のお話です。

部屋を借りたことがある人は知っていると思いますが、契約前にその物件の説明を受けます。
それが「重要事項説明」、通称「重説(ジューセツ)」です。
これは「宅地建物取引主任者」が「書面を交付」して説明しなければならないものです。

「重要事項説明」は名前のとおり、重要な事項をここに記載し、説明しなければなりません。
借りる人が、契約を締結する際の意思決定に影響を与える事項です。
建物の構造や所有者、担保設定状況、築年数、設備、賃料など、かなりの項目があります。

上記の項目例は全般的な物件に共通した重要事項です。
しかし、各物件ごとに重要事項となる事項もあります。
その物件だけにある「契約を締結する際の意思決定に影響を与える事項」も説明しなければなりません。
その極端な例が「その物件での死者」です。

一般的に「自殺」や「他殺」は説明しなければいけないとされています。
どんなにその物件が気に入ろうとも、その物件で自殺や殺人があったと知ったら、わざわざ借りようとする人はいません。
こういう件を「心理的瑕疵」と言います。
その物件には「知っていたら借りない」という傷があるわけで、このような事項は説明しないといけない訳です。

では「病死」や「往生死」の場合はどうでしょう？
事件性や事故性は特にないし、故意や過失もありません。
こういう場合は説明の義務は無いとされています。
人が死ぬのは当たり前で、特別なことではないので「心理的瑕疵」には当たらないと言う判断です。
ですから、仮にそういうことがあったとしても、重要事項説明で説明しなくても良いわけです。

そして「孤独死」の場合。
「自然死」とも「事件死」とも言える微妙な印象で、これが「心理的瑕疵」に当たるかどうかが問題です。
自然死と考えれば説明義務は無いし、そうでなければ説明義務は有ります。

「心理的な瑕疵」については明確な境界線が無いのが現状です。
ですから、最終的には各不動産業者が判断することになります。
説明する業者もいますが、説明しない業者もいるでしょう。
「説明しないなんてとんでもない業者だ！」と怒る方が多いのではないでしょうか？

しかしこれは立場によって考えが変わります。
借り手にとっては「説明の必要あり」が良いですが、貸し手にとっては「説明の必要なし」が良いです。
遺族や保証人のように、孤独死したあとに責任持つ人にとっては「説明の必要なし」が良いでしょう。

説明義務ありとなったら家賃は大幅値下げですから、誰かがその損失を補填することになります。
説明義務なしならその補填は必要ありません。
あまり納得はいかないかもしれませんが、「知らぬが仏」ということで丸く納まってしまいます。
そういうことで、わざわざ説明しない業者もいるようです。

個人的には孤独死の物件を借りるのはイヤなので「心理的瑕疵」に当たり、説明義務ありだと思います。
業界の流れ的にも説明義務ありのようです。
孤独死をしない、させないようにするのが一番良いのですが、難しい問題ですね。

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